Umowa o roboty budowlane stanowi odrębny typ umowy, który należy odróżnić od umowy o dzieło. Regulacje prawne dotyczące obu rodzajów stosunków prawnych są podobne, gdyż umowa o roboty budowlane historycznie wywodzi się właśnie z umowy o dzieło. Czym się różnią – wyjaśnia radca prawny Agnieszka Przybylska.

Zarówno wykonawcy umów o dzieło, jak i umów o roboty budowlane nie będą podlegać ubezpieczeniom społecznym ani ubezpieczeniu zdrowotnemu. Dla stron umowy ważne będzie jednak prawidłowe zakwalifikowanie nawiązanego stosunku prawnego, przede wszystkim ze względu na kwestie związane z terminem przedawnienia roszczeń wynikających z umowy, możliwość objęcia podwykonawcy ochroną wynikającą z art. 6471 Kodeksu cywilnego, czy dopuszczalność stosowania przepisów o gwarancji zapłaty.

Różnice – cechy przedmiotowe

Jak wskazują tezy orzeczeń sądowych, różnic między umową o dzieło a umową o roboty budowlane należy poszukiwać w cechach przedmiotowych tych umów.

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego umową obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, zaś inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest zatem wykonanie obiektu. Przepisy Kodeksu cywilnego nawiązują do pojęć występujących w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane i w niej bliżej określonych. Definicje przyjęte w Prawie budowlanym mogą mieć jednak jedynie pomocnicze znaczenie na gruncie prawa cywilnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że obiekt w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest to określony w umowie rezultat robót budowlanych lub montażowych, który w dokumentacji projektowej stanowi wyodrębnioną pod względem technologicznym lub technicznym całość. Przedmiotem umowy o roboty budowlane często jest nie cały obiekt, ale jego części, względnie prace, które dają się wyodrębnić i które składają się na cały obiekt.

Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu z reguły towarzyszy wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór.

Do umów o roboty budowlane w orzecznictwie zalicza się przykładowo: wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, wyburzenie ścian i wybudowanie ścian działowych.

Umowa o dzieło na budowie

Przedmiotem umowy o dzieło będzie z kolei przedsięwzięcie o mniejszych rozmiarach. Prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie wymagają nadzoru inspektora budowlanego. W przeciwieństwie do robót budowlanych, prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie zawsze będą wymagały opracowania dokumentacji projektowej oraz przekazania terenu wykonawcy. W umowie o dzieło sposób odbioru prac nie musi być określony w sposób sformalizowany.
Można wymienić przykłady następujących przedmiotów umów o dzieło: wstawianie okna dachowego, ułożenie krawężnika, wykonanie murków tarasowych.

Ważne przepisy, a nie wola stron

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wydanym w sprawie V Aca 169/15 podkreślono, że o kwalifikacji umowy nazwanej decydują przepisy prawa, a nie wola stron. Nie można zatem przyjąć, że strony nadały umowie o dzieło cechy umowy o roboty budowlane poprzez poddanie prac regułom wykonawstwa określonym w ustawie Prawo budowlane.

Jak zostało wskazane na wstępie, prawidłowa kwalifikacja umowy ma istotne znaczenie ze względu na różne terminy przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. Roszczenia z umowy o dzieło ulegają przedawnieniu w terminie 2 lat od daty oddania dzieła, a w przypadku, gdy dzieło nie zostało oddane – od daty, kiedy miało nastąpić oddanie dzieła. Przepis ten nie ma zastosowania do umowy o roboty budowlane, dlatego roszczenia wynikające z tej umowy ulegają przedawnieniu w terminach określonych w przepisach ogólnych, tj. co do zasady w terminie 3 lat liczonych od daty wymagalności roszczenia.

Istotną konsekwencją rozróżnienia obu umów jest również możliwość ustalenia, czy do danego stosunku prawnego stosować będziemy przepisy art. 6471 Kodeksu cywilnego oraz 6491 i następne Kodeksu cywilnego. W przypadku umowy o roboty budowlane, znajdą zastosowanie przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy oraz o możliwości żądania od inwestora udzielenia wykonawcy gwarancji zapłaty. Regulacje te nie obowiązują w stosunkach prawnych, kwalifikowanych jako umowy o dzieło.

Radca prawny Agnieszka Przybylska

Dowiedz się więcej: www.kancelariaprzybylska.pl
biuro@kancelariaprzybylska.pl